Amelkowa Chata - kompleks hotelowo-pensjonatowy z potencjałem rozbudowy do ok. 500 miejsc noclegowych | Przełęcz Okraj, Karkonosze

Na sprzedaż unikalny, w pełni działający kompleks hotelowo-pensjonatowy Amelkowa Chata, położony w jednej z najbardziej rozpoznawalnych lokalizacji turystycznych Karkonoszy - na Przełęczy Okraj w Kowarach, bezpośrednio przy granicy polsko-czeskiej (strefa Schengen), na wysokości ok. 1000 m n.p.m.

Nieruchomość obejmuje trzy działki (453/1, 453/2, 453/3) o łącznej powierzchni 3,3507 ha, stanowiące jeden spójny teren inwestycyjny objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - symbol IS,Uz.1, przeznaczenie: usługi z zielenią towarzyszącą. Lokalizacja gwarantuje stały, całoroczny ruch turystyczny dzięki bezpośredniemu sąsiedztwu infrastruktury narciarskiej oraz szlaków pieszych i rowerowych.

*Stan obecny - działający obiekt generujący przychód
W skład kompleksu wchodzi funkcjonujący zespół 5 budynków, zlokalizowanych na działkach 453/2 i 453/3:
- budynek usługowy - restauracja, bar z zapleczem kuchennym oraz sala konferencyjna, uzupełnione o pokoje do wynajęcia (centralny obiekt całego założenia),
- budynek użytkowo-mieszkalny - pokoje do wynajęcia oraz część mieszkalna,
- budynek użytkowy - pokoje do wynajęcia,
- budynek użytkowy do remontu kapitalnego - z potencjałem zwiększenia funkcji noclegowej lub usługowej po modernizacji,
budynek rekreacyjny,

a także:
- zagospodarowany teren z parkingiem, drogami wewnętrznymi, murami oporowymi i zielenią oraz placem zabaw,
- niezabudowana działka 453/1 (ok. 1,09 ha), funkcjonalnie powiązana z kompleksem, stanowiąca rezerwę pod dalszy rozwój.

Obiekt działa całorocznie jako pensjonat: restauracja, sala konferencyjna, bar z zapleczem kuchennym oraz pokoje 2-, 3- i 4-osobowe z łazienkami, dostępem do internetu i TV. Nieruchomość jest uzbrojona w energię elektryczną, wodę z własnego ujęcia (studnia głębinowa), własną oczyszczalnię ścieków oraz kanalizację burzową, z dogodnym dojazdem drogą asfaltową.

To działająca całoroczna baza noclegowo-gastronomiczna - nieruchomość, która już dziś generuje przychód i może zostać przejęta operacyjnie od pierwszego dnia, przy czym jeden z budynków wymaga remontu kapitalnego, co stanowi dodatkową rezerwę funkcji noclegowej po modernizacji.

*Potwierdzony potencjał rozwoju - analiza inwestycyjna architekta
Na podstawie szczegółowej analizy inwestycyjnej i planistycznej terenu IS,Uz.1, przygotowanej przez architekta, potwierdzono, że teren dysponuje istotną, niewykorzystaną dotąd rezerwą inwestycyjną, możliwą do zagospodarowania w ramach obowiązującego MPZP - bez konieczności jego zmiany.

*Kluczowe wnioski z analizy:
- Plan nie ogranicza liczby nowych budynków do jednego obiektu - dopuszcza wiele wolnostojących budynków, każdy o powierzchni zabudowy 150-250 m², wysokości do 10 m i dachu symetrycznym 40-45 .
- Istniejący budynek główny (recepcyjno-restauracyjny) może zostać rozbudowany o ok. 200 m² i przekształcony w centralny obiekt obsługi całego założenia (recepcja, restauracja, konferencje, rekreacja), a istniejące budynki noclegowe - uporządkowane funkcjonalnie, oferując łącznie ok. 36 pokoi / 108 miejsc noclegowych.
- Na terenie istnieje realna możliwość realizacji do 13 dodatkowych, wolnostojących budynków noclegowych, co w przyjętym modelu daje dodatkowe ok. 130 pokoi / 390 miejsc noclegowych.
- W wariancie pełnego wykorzystania potencjału całe założenie (stan istniejący po przebudowie + nowa zabudowa) może obejmować łącznie ok. 166 pokoi i ok. 498 miejsc noclegowych, przy zachowaniu ok. 68% powierzchni terenu jako zieleni - wyraźnie powyżej wymaganego planem minimum 50%.
- Teren nie podlega podziałowi na odrębne działki budowlane - jest traktowany jako jedna jednostka inwestycyjna, co pozwala prowadzić rozbudowę etapami, w oparciu o spójną koncepcję urbanistyczną.
- Analiza potwierdza brak ryzyk planistycznych: kierunek rozwoju (hotelarstwo, gastronomia, konferencje, rekreacja, wellness) mieści się w pełni w obowiązującym przeznaczeniu terenu.

Oznacza to, że inwestor kupuje nie tylko działający obiekt, ale i udokumentowaną, zweryfikowaną planistycznie ścieżkę rozbudowy - od kameralnego pensjonatu do kompleksu klasy resortu górskiego, bez ryzyka sporu z planem miejscowym.

*Kierunki dalszego rozwoju
- podniesienie standardu istniejącego obiektu do formuły hotelu, aparthotelu lub górskiego resortu,
- etapowa realizacja nowych, rozproszonych budynków noclegowych wpisanych w zieleń i krajobraz,
- rozwój funkcji gastronomicznej, konferencyjnej i eventowej w rozbudowanym budynku centralnym,
- rozwój oferty wellness, SPA i odnowy biologicznej,
- zagospodarowanie działki niezabudowanej jako zaplecza usługowego lub uzupełnienia bazy noclegowej.

*Dlaczego ta lokalizacja
- Przełęcz Okraj - wschodnia część Karkonoszy, ok. 1000 m n.p.m.
- bezpośrednie sąsiedztwo granicy PL/CZ, strefa Schengen
infrastruktura narciarska i turystyczna w bezpośrednim sąsiedztwie
- walory krajobrazowe i całoroczny popyt turystyczny

*Podsumowanie
Amelkowa Chata to rzadka na rynku okazja: działający, generujący przychód kompleks hotelowo-pensjonatowy w wyjątkowej lokalizacji górskiej, z formalnie potwierdzoną i policzoną rezerwą inwestycyjną pozwalającą na wielokrotne zwiększenie skali działalności w ramach obowiązującego planu miejscowego. Oferta skierowana zarówno do inwestora poszukującego gotowego, działającego obiektu, jak i do podmiotu planującego rozbudowę i skalowanie biznesu w segmencie turystyki górskiej.

Szczegółowe informacje, dokumentacja oraz analiza inwestycyjna MPZP dostępne po kontakcie.

Opis ma charakter informacyjny i nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 1 Kodeksu cywilnego.